Conocer el valor de mercado de una casa o departamento es clave para fijar un precio competitivo, negociar con argumentos y evitar pérdidas. Esta guía resume los métodos de valuación más usados y cómo aplicarlos paso a paso.
Ubicación: colonia, conectividad, seguridad, oferta de servicios y escuelas.
Superficie y distribución: metros construidos/terreno, número de recámaras/baños, funcionalidad.
Estado y antigüedad: mantenimiento, calidades, remodelaciones recientes.
Amenidades y estacionamiento: elevador, áreas comunes, seguridad, cajones.
Situación legal: escrituras, gravámenes, uso de suelo, reglamentos.
Ciclo de mercado: oferta/demanda, tasas hipotecarias, estacionalidad.
Comparativo de Mercado (CMA) – el más común
Compara con 3–8 propiedades similares en la zona (vendidas o listadas recientemente).
Ajusta por diferencias de m², estado, amenidades y antigüedad.
Útil para casas/departamentos residenciales en zonas con suficiente oferta.
Enfoque de Ingresos – ideal para inversión/renta
Valora según la capacidad de generar renta.
Fórmula base: Valor ≈ NOI / Cap Rate, donde
NOI (Ingreso Operativo Neto) = renta anual – gastos operativos (sin deuda ni impuestos).
Cap Rate = rendimiento de mercado para activos comparables en la zona.
Enfoque de Costos – útil en inmuebles singulares
Valor ≈ costo de reponer construcción menos depreciación + valor del terreno.
Se usa cuando no hay comparables claros (propiedades especiales).
Calcula el precio por m² de comparables
Precio por m² = Precio de venta / m² construidos.
Promedia 3–5 comparables realmente cercanos en características.
Ajusta diferencias clave
Estado: +3% a +8% si tu inmueble está mejor; −3% a −10% si requiere obra.
Amenidades/estacionamiento: suma o resta montos fijos según el mercado local.
Antigüedad/remodelación: propiedades remodeladas suelen captar un premium.
Cruza con enfoque de ingresos (si aplica)
Ejemplo: renta mensual $20,000 → renta anual $240,000.
Gastos operativos 15% → NOI ≈ $204,000.
Cap rate de mercado 6.5% → Valor ≈ $204,000 / 0.065 = $3,138,462.
Verifica coherencia
Tu valor final debe quedar dentro del rango marcado por comparables y, si aplica, por el enfoque de ingresos.
Basarse en precios de lista sin confirmar cierres efectivos.
Usar comparables lejanos o con distinta tipología.
Ignorar gastos de mantenimiento y vacancia en inmuebles en renta.
Sobreestimar el impacto de mejoras no valoradas por el mercado (p. ej., acabados muy personales).
No considerar restricciones legales o de condominio.
Operaciones con financiamiento hipotecario.
Inmuebles con pocas referencias comparables.
Propiedades con particularidades legales o físicas.
Cuando compradores/vendedores están lejano del consenso del mercado.
Un perito certificado emitirá un informe con metodología, soporte fotográfico, análisis de mercado y valor concluido; es el estándar para decisiones y trámites.
Título de propiedad y libertad de gravamen.
Boletas de predial y agua al corriente.
Planos, superficies y uso de suelo.
Reglamento y cuotas (si es condominio).
Evidencia de mantenimientos o remodelaciones.
Publica dentro del 10% del valor estimado; evita inflar más allá del rango competitivo.
Evalúa mostrar dos precios: “con mejoras” vs. “as-is”, si hay pendientes menores.
Revisa desempeño cada 15–30 días: visitas, consultas y retroalimentación. Ajusta si el interés es bajo.